一、操作核心
找信用空白／不佳但符合資格的馬國公民（IC）當「人頭」，用其名義申請房貸。每位人頭可拿 2 間 90% 高額房貸。
二、執行流程（6 步驟）
- 找到人頭 → 簽法律合約鎖定房產
- 開立人頭專用銀行帳戶（卡與權限由我方掌控）
- 透過合作公司「發薪」製造 6 個月～1 年的薪資流水
- 同步用信用卡每月刷 1,000+ 馬幣養信用
- 申請房貸（建議第一間先買二手房，建立租金收入證明）
- 兩間到位後 → 打包丟 AIA 再融資 → 清空 CCRIS 負債 → 重新釋放 2 個額度
三、貸款額度計算
- 基準：Net Salary（扣 EPF 11% + SOCSO + 稅後）
- 採 DSR 償債比率，薪資越高比例越高（50%～100%）
- 範例：淨薪 4,300 馬幣 × DSR 70% = 月供上限 3,010 馬幣
四、成本結構（以月薪 6,000 馬幣為例）
| 項目 | 說明 |
|---|
| EPF | 雇主 13% + 員工 11%（共 24%） |
| SOCSO / EIS | 雇主與員工份額 |
| PCB 預扣稅（約 3%） | 薪資破 5,000 馬幣需月繳 |
| 人頭酬勞 | 每月 1,000～1,500 馬幣 |
| 行政費 | 第三方掛名出糧 5～10%（自家公司可免） |
每月實際成本約 1,800 馬幣 × 6～12 個月 ＝ 10,800～21,600 馬幣
人頭費 1,000～1,500 馬幣 × 6～12 個月 ＝ 6,000～18,000 馬幣
合計總投入：約 16,800～39,600 馬幣（約 1.7～4 萬馬幣），換取一筆約 60 萬馬幣 房貸。
五、實用試算工具
六、風險與防範
| 風險 | 對策 |
|---|
| 人頭反悔／要賣房 | 律師合約鎖死，房產 Hold 無法單方交易 |
| 人頭停止還款 | 6 個月法拍前仍可收租金，最大損失＝前期 1～2 萬馬幣 |
| 人頭意外身故 | 必買 MRTA／MLTA 房貸保險，理賠直接清貸 |
| 受益人爭議 | 法律文件鞏固（非親屬受益人可能被家屬挑戰） |
七、關鍵注意事項
- 不要一開始就申請破百萬房產，從二手房起步建信用
- 選流動性高的物件（兩房／三房），租金策略要務實，低空置率優先於高租金
- 過去「同時遞件多家銀行套利」已不可行，現行合規路線是 AIA 再融資循環
- AIA 審批獨立於政府 CCRIS 系統，是放大槓桿的關鍵
EXECUTIVE SUMMARY
合計總投入 約 1.7～4 萬馬幣（投資者成本＋人頭費），搭配 6～12 個月養信用週期，即可撬動 60 萬馬幣房產，核心風險可用法律合約＋房貸保險覆蓋。